Tipps für die Wohnungsbesichtigung

Redaktionell aktualisiert am 08.09.2026.

Wie bereite ich mich richtig vor?

Eine Wohnungsbesichtigung ist mehr als nur ein Rundgang durch Räume. Es ist ein entscheidender Moment auf dem Weg zum neuen Zuhause oder zu einer möglichen Kapitalanlage.

Wer gut vorbereitet ist, stellt die richtigen Fragen, erkennt Mängel schneller und kann fundierte Entscheidungen treffen.

Damit Sie keine wichtigen Aspekte übersehen, haben wir eine umfassende Checkliste zusammengestellt – von der Vorarbeit über die Besichtigung selbst bis zur Nachbereitung.

1. Vorarbeit: Gut vorbereitet ist halb gewonnen

Bevor Sie überhaupt einen Fuß in die Immobilie setzen, beginnt die Besichtigung bereits am Schreibtisch.

a) Unterlagen anfordern

Fragen Sie den Makler oder Eigentümer vorab nach wichtigen Dokumenten:

• Grundriss
• Energieausweis
• Nutzflächenaufstellung mit Angabe der Berechnungsgrundlage
• Wohnungseigentumsvertrag und Nutzwertgutachten (bei Eigentumswohnungen)
• Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
• Aktuelle Vorschreibung, Jahresabrechnung und Vorausschau der Hausverwaltung

b) Persönliche Anforderungen definieren

Machen Sie sich klar:

• Wie viele Zimmer benötigen Sie?
• Gibt es Muss-Kriterien (z. B. Balkon, Barrierefreiheit)?
• Wie wichtig sind Lage, Anbindung, Infrastruktur?

Notieren Sie Ihre Prioritäten, um während der Besichtigung den Überblick zu behalten.

c) Checkliste erstellen

Erstellen Sie eine persönliche Checkliste mit allen Punkten, die Sie prüfen möchten – sowohl objektive (Baujahr, Zustand Fenster) als auch subjektive Kriterien (Lichtverhältnisse, Wohlfühlfaktor).

2. Recherche: Die Umgebung zählt

Die Lage entscheidet maßgeblich über den zukünftigen Wohnwert. Prüfen Sie vor der Besichtigung:

a) Infrastruktur

• Wie weit ist der nächste Supermarkt?
• Gibt es Schulen, Kindergärten, Ärzte in der Nähe?
• Sind öffentliche Verkehrsmittel gut erreichbar?

b) Nachbarschaft

Schauen Sie sich die Umgebung an:

• Gibt es auffällige Lärmbelastung (z. B. Autobahnen, Bahnlinien)?
• Wie gepflegt wirken die Nachbarhäuser?
• Gibt es sichtbaren Instandhaltungsbedarf oder länger leerstehende Geschäftslokale?

c) Zukunftsperspektive

• Gibt es geplante Neubauten oder Infrastrukturprojekte in der Nähe?
• Steht ein Bebauungsplan zur Verfügung?
• Wie entwickelt sich der Immobilienmarkt in der Region?

Ein Blick in das Geoportal der Gemeinde oder Bebauungspläne auf der Website der Stadt kann hier aufschlussreich sein.

3. Während der Besichtigung

Jetzt kommt der entscheidende Moment. Sehen Sie sich die Wohnung mit einem kritischen, aber offenen Blick an. Worauf muss ich achten?

a) Allgemeiner Eindruck

• Wie ist der erste Eindruck von Fassade und Eingangsbereich?
• Ist das Treppenhaus gepflegt?
• Gibt es Anzeichen für Vernachlässigung oder Investitionsstau?

b) Bauzustand

Achten Sie auf:

• Fenster (Isolierverglasung, Baujahr, Dichtigkeit)
• Heizungsanlage (Typ, Alter, letzte Wartung)
• Sanitäranlagen (Wasserhähne, Abflüsse, Feuchtigkeit)
• Elektrik (Sicherungskasten, Steckdosenanzahl)
• Dämmung (z. B. Kellerdecke, Dachboden)

c) Mängel erkennen

• Risse im Mauerwerk?
• Feuchte Stellen an Wänden oder Decken?
• Schimmelbildung?
• Muffiger Geruch?

Nehmen Sie sich Zeit und gehen Sie auch in Nebenräume, Keller, Dachboden oder Tiefgarage.

d) Licht und Ausrichtung

• Wie hell ist die Wohnung?
• Wie ist die Ausrichtung der Fenster?
• Wie verändert sich das Licht im Tagesverlauf?

e) Raumaufteilung und Funktionalität

• Entsprechen die Räume Ihren Bedürfnissen?
• Gibt es Durchgangszimmer oder unpraktische Schnitte?
• Wie viele Steckdosen gibt es pro Raum?

4. Die richtigen Fragen stellen: Was Sie wissen sollten

Klären Sie offene Punkte direkt mit dem Makler oder Eigentümer und lassen Sie sich wesentliche Angaben durch Unterlagen bestätigen.

a) Fragen an den Makler/Eigentümer

• Warum wird die Immobilie verkauft?
• Gibt es bekannte Mängel oder Sanierungsbedarf?
• Wie hoch sind Betriebskosten, Rücklagenbeiträge und sonstige laufende Kosten?
• Wann wurde das Dach/die Fassade zuletzt saniert?
• Wie werden die Einheiten genutzt, und welche Hausordnung gilt?
• Gibt es Rücklagen in der Eigentümergemeinschaft?

b) Bei vermieteten Wohnungen

• Wie hoch ist die aktuelle Miete?
• Seit wann besteht das Mietverhältnis?
• Gibt es Mietrückstände?
• Liegt ein aktueller Mietvertrag zur Einsicht vor?

5. Nacharbeit: Eindrücke festhalten und vergleichen

Nach der Besichtigung ist vor der Entscheidung. Jetzt ist der Moment, das Erlebte zu reflektieren und objektiv einzuordnen.

a) Notizen direkt nach dem Termin

Halten Sie Ihre Eindrücke sofort schriftlich fest:

• Was war positiv?
• Wo gibt es Bedenken?
• Gibt es offene Fragen?

Fotos (wenn erlaubt) helfen später, sich Details ins Gedächtnis zu rufen.

b) Objektvergleich

Wenn Sie mehrere Wohnungen besichtigt haben, hilft ein Vergleich nach festen Kriterien:

• Zustand
• Preis-Leistungs-Verhältnis
• Lage
• Gefühl beim Betreten

Nutzen Sie hierfür eine Vergleichstabelle oder ein Punktesystem.

c) Rücksprache mit Experten

Bei konkretem Interesse kann es sinnvoll sein, einen Bausachverständigen für eine zweite Besichtigung hinzuzuziehen. Gerade bei älteren Objekten oder Sanierungsimmobilien hilft ein fachlicher Blick, Risiken realistisch einzuschätzen.

Fazit: Systematisch zur besten Entscheidung

Eine Wohnungsbesichtigung sollte nicht spontan, sondern strategisch erfolgen. Mit der richtigen Vorbereitung, gezielter Recherche, einer durchdachten Checkliste und kritischem Blick können Sie das Potenzial eines Objekts deutlich besser einschätzen – und böse Überraschungen vermeiden. Denken Sie daran: Die Entscheidung für eine Immobilie ist eine der größten im Leben – investieren Sie daher Zeit und Sorgfalt.

Weiterführende Informationen: Arbeiterkammer: Was Sie vor dem Wohnungskauf prüfen sollten.