Anlegerwohnungen: Ihr Eigenkapital im Blick
Vergleichen Sie Ihren gesamten Kapitaleinsatz mit dem möglichen Rückfluss nach 10 oder 20 Jahren.
Die zentrale Kennzahl · Eigenkapitalentwicklung
Im Beispiel: rund 2-facher Kapitalrückfluss nach 20 Jahren
Aus insgesamt 61.830 € eingesetztem Eigenkapital werden im Modell nach 20 Jahren 123.356 € Rückfluss*. Der Einsatz enthält das Startkapital und alle späteren Zuschüsse.
Szenario: 2 % gemeinsamer linearer Miet- und Immobilienpreisindex, 3,5 % gleichbleibender Kreditzins. Nach erfassten Kosten und Modellsteuern, vor möglicher Vorsteuerkorrektur. Keine zugesicherte Wertentwicklung.
Nach 10 Jahren
1,33-fachRückfluss auf den gesamten Eigenkapitaleinsatzim Rechenbeispiel
- Eigenkapital zu Beginn
- 35.000 €
- Weitere Einzahlungen über die Laufzeit
- 13.239 €
- Insgesamt eingesetzt
- 48.239 €
- Geld zurückerhalten*
- 63.965 €
15.726 € Modellgewinn
+32,6 % auf den gesamten Einsatz
über 10 Jahre, nicht pro Jahr.
Nach 20 Jahren
1,995-fachRückfluss auf den gesamten Eigenkapitaleinsatzim Rechenbeispiel
- Eigenkapital zu Beginn
- 35.000 €
- Weitere Einzahlungen über die Laufzeit
- 26.830 €
- Insgesamt eingesetzt
- 61.830 €
- Geld zurückerhalten*
- 123.356 €
61.526 € Modellgewinn
+99,5 % auf den gesamten Einsatz
über 20 Jahre, nicht pro Jahr.
* Nach Kreditablösung, erfassten Kosten sowie modellierter Einkommensteuer und Immobilienertragsteuer. Eine mögliche Umsatzsteuer-/Vorsteuerkorrektur und weitere objektbezogene Kosten sind noch nicht enthalten. Daher kein endgültiger Nettoerlös. Sinkende Preise oder Mieten, Leerstand und Reparaturen können den Rückfluss vermindern; Verluste sind möglich.
Eine zusätzliche Markterholung über den angesetzten Index hinaus ist nicht eingerechnet. Das Modell setzt keinen heutigen Markttiefpunkt und keine spätere Erholung voraus.
Rechenweg, Annahmen und Steuergrenzen ansehen
So entsteht der Rückfluss
Nach 10 Jahren: 185.802 € Verkaufspreis − 105.372 € Restkredit − 7.432 € Verkaufskosten − 9.032 € Modell-ImmoESt = rund 63.965 € Rückfluss.
Nach 20 Jahren: 216.769 € Verkaufspreis − 61.800 € Restkredit − 8.671 € Verkaufskosten − 22.942 € Modell-ImmoESt = rund 123.356 € Rückfluss.
Gewinn = gesamter Rückfluss minus sämtliche Einzahlungen. Die laufenden Zuschüsse von 13.239 € bzw. 26.830 € enthalten bereits die modellierte Einkommensteuerwirkung. Im Beispiel entstehen keine laufenden Ausschüttungen. Die Tilgung steckt in der geringeren Restschuld und wird nicht nochmals als Gewinn addiert. Berechnet wird ungerundet; angezeigte Eurobeträge sind gerundet.
Gemeinsamer linearer Index
Verkaufspreis nach N Jahren = 154.835 € × (1 + 2 % × N). Das ergibt +20 % nach 10 und +40 % nach 20 Jahren. Monatsmiete im Jahr N = 516 € × (1 + 2 % × (N − 1)); erste Erhöhung ab Jahr 2. Im 10. Jahr beträgt die Monatsmiete 608,88 €, im 20. Jahr 712,08 €. Ein negativer Index senkt Miete und Immobilienwert nach derselben Formel.
Diese Kopplung ist eine Modellannahme: Immobilienpreise folgen Mieten nicht automatisch. Mieterhöhungen müssen vertraglich und rechtlich zulässig sein.
Ausgangswerte des festen Beispiels
- Nettokaufpreis 154.835 €, Wohnfläche 35,67 m², Nettomiete 516 € monatlich ohne Betriebskosten. Kein konkretes Kaufangebot.
- Kaufnebenkosten 10,5 %, Gesamtinvestition 171.092,68 €, Startkapital 35.000 €, Kredit 136.092,68 €.
- 30 Jahre Kreditlaufzeit, 3,5 % Sollzins während des gesamten Zeitraums, monatliche nachschüssige Rate 611,12 €. Verkauf nach der letzten Monatsrate des 10. bzw. 20. Jahres.
- Laufende nicht umlagefähige Kosten 500 € im ersten Jahr, danach jährlich 2 % auf den jeweiligen Vorjahresbetrag. Kein Mietausfall und keine zusätzliche Sonderreparatur/Rücklage in der Basis. Tatsächlichen Erhaltungsbedarf gesondert prüfen.
- Verkaufskosten pauschal 4 % des Verkaufspreises. Tatsächliche Gebühren und eine etwaige Vorfälligkeitsentschädigung können abweichen.
Steuerannahmen und Kaufkraft
- Private Vermietung; sonstiges steuerpflichtiges Einkommen 80.000 € jährlich. Einkommen und österreichischer Tarif 2026 bleiben im Modell konstant. Sofortige steuerliche Verrechenbarkeit wird unterstellt.
- Gebäudeanteil 60 %, Standard-AfA 1,5 %. Alle Kaufnebenkosten sind hier als aktivierbare Erwerbskosten angesetzt: AfA 1.539,83 € jährlich. Finanzierungskosten und nicht sofort abzugsfähige Rücklagen sind beim konkreten Objekt abzugrenzen.
- Modell-ImmoESt: 30 % des positiven Verkaufsgewinns auf Basis der um geltend gemachte AfA verminderten Anschaffungskosten. Die 4 % Verkaufskosten werden liquiditätsmäßig abgezogen, nicht pauschal von der Steuerbasis. Keine Steuerbefreiung angenommen.
- Umsatzsteuer, mögliche Vorsteuerberichtigung, persönliche Absetzbeträge und objektbezogene Sonderfälle sind nicht berechnet. Der tatsächliche Nettoerlös muss individuell geprüft werden.
- Die Hauptkennzahlen sind nominal. Bei angenommenen 2 % jährlicher Inflation beträgt der Gesamtgewinn in heutiger Kaufkraft rund 5.571 € nach 10 bzw. 26.115 € nach 20 Jahren. Keine Wiederanlage von Zwischenüberschüssen unterstellt.
Berechnungsstand: 05.10.2026. Grundlagen: BMF Einkommensteuertarif, BMF AfA, Immobilienertragsteuer.
Welche Wohnung passt zu Ihrer Anlage?
In unserer Immobiliensuche finden Sie die aktuell veröffentlichten Kaufangebote. Ob eine Wohnung für Ihre Vermietungspläne geeignet ist, klären wir anhand der konkreten Objektunterlagen. Verfügbarkeit, Preis und Erwerbsmöglichkeiten ergeben sich aus dem jeweiligen Angebot.
Diese Unterlagen gehören zur Entscheidung
- Kaufpreis, Kaufnebenkosten und vollständiger Finanzierungsplan.
- Bei vermieteten Wohnungen: Mietvertrag, aktuelle Mietvorschreibung und nachvollziehbare Zahlungshistorie.
- Betriebskosten, nicht weiterverrechenbare Aufwendungen, Rücklage und geplante Erhaltungsarbeiten.
- Grundriss, Nutzflächenaufstellung, Energieausweis und Unterlagen zum Wohnungseigentum.
- Rechtliche Zulässigkeit der geplanten Nutzung und der angesetzten Miete.
Eine Mieterhöhung oder Neuvermietung zu einem bestimmten Preis ist nicht garantiert. Mietrechtliche Grenzen, Leerstand, Instandhaltung und Veränderungen der Finanzierung können das Ergebnis beeinflussen.
Persönliche Modellrechnung
Der folgende Kurzrechner zeigt eine gesonderte vereinfachte Jahresbetrachtung. Seine Eingaben verändern das feste 10-/20-Jahresbeispiel oben nicht. Dort wird monatlich getilgt und die Standard-AfA einschließlich angenommener Erwerbsnebenkosten berechnet; der Kurzrechner setzt die AfA nur auf den Kaufpreis an. Er rechnet lokal im Browser und benötigt keine Zustimmung zu Marketing-Cookies. Die Ergebnisse sind Modellwerte; sie ersetzen keine individuelle Finanzierungs-, Rechts- oder Steuerberatung.
Vom Rechenbeispiel zum konkreten Objekt
Vergleichen Sie das Modell mit den aktuellen Unterlagen der gewünschten Wohnung. Wir unterstützen Sie dabei, fehlende Informationen zusammenzustellen und die nächsten Schritte zu klären.
Provision: Sofern im konkreten Angebot eine Käuferprovision ausgewiesen ist, beträgt diese 3 % zuzüglich 20 % Umsatzsteuer (3,6 % inklusive). Abweichende oder provisionsfreie Angebote sind entsprechend gekennzeichnet. Maßgeblich sind die Angaben im jeweiligen Vermittlungsangebot.
Hinweis nach § 6 Abs. 4 MaklerG: JLB Projects GmbH ist als Immobilienmaklerin tätig. Bei Objekten aus dem Unternehmensverbund der Familie Bauer besteht ein familiäres beziehungsweise wirtschaftliches Naheverhältnis zwischen der Maklerin und der verkaufenden Gesellschaft. JLB ist als Doppelmaklerin tätig. Die Angaben zum jeweiligen Objekt sind vor einer Beauftragung zu beachten.