Immobilienbewertung – So funktioniert’s
Aktualisiert am 08.09.2026. Eine Immobilienbewertung liefert eine nachvollziehbare Einschätzung zu einem bestimmten Stichtag. Sie hilft bei der Preisplanung, garantiert aber weder einen Verkauf noch einen bestimmten Erlös.
Marktwert, Angebotspreis und Kaufpreis
Diese Begriffe sollten getrennt werden. Eine Bewertung schätzt einen Wert anhand von Informationen und Annahmen. Der Angebotspreis ist Teil der Vermarktungsstrategie. Der tatsächlich vereinbarte Kaufpreis entsteht erst durch einen konkreten Abschluss.
Welche Bewertungsverfahren gibt es?
Das österreichische Liegenschaftsbewertungsgesetz nennt insbesondere drei Verfahren. Welche Methode geeignet ist, hängt vom Objekt, Bewertungszweck und den verfügbaren Daten ab; gegebenenfalls werden mehrere Verfahren herangezogen.
- Vergleichswertverfahren: Tatsächlich erzielte Preise vergleichbarer Objekte werden unter Berücksichtigung relevanter Unterschiede ausgewertet.
- Ertragswertverfahren: Nachhaltig erzielbare Erträge und die zugehörigen Aufwendungen werden berücksichtigt.
- Sachwertverfahren: Bodenwert und der Wert der baulichen Anlagen werden ermittelt; Alter, Zustand und weitere wertbeeinflussende Umstände spielen dabei eine Rolle.
Quelle: RIS: Liegenschaftsbewertungsgesetz.
Welche Faktoren den Wert beeinflussen
- Lage, Erreichbarkeit und Umfeld.
- Grundriss, Flächen, Außenbereiche und Ausstattung.
- Bauzustand, Energieeffizienz und absehbarer Sanierungsbedarf.
- Bestehende Mietverhältnisse, Nutzungsrechte und rechtliche Beschränkungen.
- Vergleichbare Abschlüsse und Marktbedingungen am Bewertungsstichtag.
Angebotspreise aus Immobilienportalen sind nicht automatisch erzielte Verkaufspreise. Bei einem Vergleich müssen auch Zustand, Zeitpunkt und konkrete Objektmerkmale zusammenpassen.
Online-Schätzung, Maklereinschätzung oder Gutachten?
Ein Online-Wert kann eine erste Orientierung geben. Aussagekraft und Datenschutz hängen vom jeweiligen Anbieter und den abgefragten Angaben ab; kostenlos oder anonym ist eine solche Leistung nicht grundsätzlich.
Eine persönliche Markteinschätzung kann die Vermarktung vorbereiten. Für gerichtliche, steuerliche, erbrechtliche oder andere besondere Zwecke sollte vorab geklärt werden, welche Qualifikation, Form und Untersuchungstiefe benötigt werden. Auch ein ausführliches Gutachten ist an seinen Auftrag, Stichtag und seine Annahmen gebunden.
Diese Unterlagen helfen bei der Bewertung
- Aktueller Grundbuchauszug und vorhandene Objektpläne.
- Flächenaufstellung, Energieausweis und Informationen zum Bauzustand.
- Nachweise über Sanierungen und bekannte Mängel.
- Bei Wohnungseigentum: Vertrag, Nutzwertgutachten, Vorschreibung, Abrechnung und Rücklageninformationen.
- Bei Vermietung: Mietvertrag und nachvollziehbare Ertrags- und Kostenangaben.
Klären Sie vorab, welche Unterlagen benötigt werden und welche davon personenbezogene Angaben enthalten, die für den Auftrag nicht erforderlich sind.
Häufige Fragen
Wie lange ist eine Bewertung verwendbar?
Es gibt keine pauschale Haltbarkeit für jeden Zweck. Änderungen am Objekt, der Nutzung oder dem Markt können eine Aktualisierung erforderlich machen. Lassen Sie Stichtag und Verwendungszweck ausdrücklich festhalten.
Was kostet eine Bewertung?
Der Preis hängt von Umfang, Objekt und Auftrag ab. Holen Sie ein Angebot ein, das Besichtigung, Unterlagenprüfung, schriftliche Ausarbeitung und mögliche Zusatzleistungen beschreibt.
Wie gehe ich bei einem geplanten Verkauf vor?
Stellen Sie zunächst die Unterlagen zusammen und klären Sie Ihren Zeitrahmen. Wir besprechen mit Ihnen die Vermarktungsmöglichkeiten und eine nachvollziehbare Preisstrategie für Ihre Immobilie.